Vše je o komunikaci a empatii, říká se v současnosti často a s oblibou. Tuto okřídlenou větu je možné vztáhnout i na spolupráci mezi developerem a zadavatelem, tedy budoucím nájemcem logistických prostor. Vzájemná komunikace a oboustranné pochopení potřeb je zásadní. „Developer by měl pochopit skutečné potřeby koncového uživatele a nesnažit se ho ‚našroubovat‘ do svých standardních řešení – ať již se jedná např. o výšky budov nebo o jejich technické či finanční parametry. Na druhou stranu zákazník/uživatel musí pochopit, že dobrý projekt vyžaduje kvalitní přípravu a je časově náročný,“ poznamenává Tomáš Novotný, head of asset management ve skupině Arete.

Optimalizaci řešení lze provést výhradně v době, kdy je projekt ještě tzv. na papíře, tedy v dnešní době spíše ve virtuálním prostředí u projektantů. „Při vlastní stavbě je možné realizovat již pouze dílčí úpravy a jakákoli změna projektu je v této fázi většinou velmi nákladná,“ dodává Tomáš Novotný.

S ohledem na možnou expanzi

V rámci projektu BTS je potřeba začít s vhodným umístěním objektu na pozemku, které musí reflektovat specifické potřeby klienta, co se týče dopravní infrastruktury, požadavků na organizaci zpevněných ploch i požadavků na budoucí expanzi jeho provozu. „Následuje definování objektu jako takového, tj. počty nákladových můstků a vjezdových vrat, rastr sloupů a světlá výška objektu, umístění a velikost administrativní části,“ vyjmenovává Martin Budina, projektový ředitel společnosti Contera, a doplňuje: „V rámci flexibility je potřeba dbát na správné proporce objektu a jednotlivých nájemních jednotek a na stavební připravenost případných dodatečných vestaveb a úprav související s expanzí klienta nebo s příchodem klienta nového.“

Jasná představa klienta ohledně požadavků a nároků na budoucí provoz je výhodou. „Pokud se jedná o výrobu, je třeba upřesnit požadovaný příkon elektrické energie tak, aby mohl být developerem zajištěn ve spolupráci s dodavatelem elektrické energie. Je nutné přiblížit i požadovaný layout skladu/výroby a stejně tak administrativních prostor, specifikovat počet zaměstnanců v provozu a také administrativních pracovníků, stejně tak jako poměr mužů a žen kvůli sociálnímu zázemí,“ konstatuje Lucie Řezníčková, associate v průmyslovém oddělení společnosti Colliers.

Standard versus nadstandard

Aktuálně dodávaný standard většiny developerů dokáže pokrýt široké spektrum logistických poptávek, konkrétně nosnost podlahy 5 tun na metr čtvereční, světlá výška pod vazník 10 metrů, zesílená světelnost v prostoru příjmu/expedice zboží nebo flexibilní vestavek. „K možným bodům, kde pozdější úpravy mohou být komplikované a finančně nákladné, patří pochopitelně ty, kde je potřeba měnit hlavní infrastrukturu budovy – tedy hlavně skladovou podlahu, nosné sloupy nebo layout střechy,“ popisuje Robert Sgariboldi. Zatímco např. doplnění světlíků nebo změna rozmístění stropních světel pro potřeby provozu nájemce je ještě relativně schůdná a běžná činnost, tak zesílení nosnosti podlahy, doplnění nakládacích ramp nebo změna výšky budovy (v rámci vydaného povolení) představují časově i finančně nákladný projekt.

„Specifickým bodem je pak dostavba mezaninů, především pro haly se světlou výškou 10 metrů a více. Řada developerů předvídavě používá např. kolem fasád skladu prefabrikované sloupy s možností dodatečné dostavby, a to ať už mezaninů pro manipulaci se zbožím nebo snadné dostavby kancelářského či sociálního zázemí,“ pokračuje Robert Sgariboldi. K tomuto kroku přistupují developeři nezřídka i v případech, kdy si původní zadavatel stavby takové možnosti nepřeje – developer totiž hledí na budovu v časovém horizontu 20 i více let a myslí tedy již během stavby na případné další nájemce, kteří mohou mít pro svůj provoz v budoucnosti jiné využití.

Efektivita a udržitelnost jako priority

Při posuzování celkové investiční náročnosti projektu se každopádně nesmí zapomínat na efektivní provoz nemovitosti po velmi dlouhou dobu a s tím spojené provozní náklady. „Developer ve spolupráci s nájemcem by tedy měl vždy řádně kalkulovat vhodnost, přínos a hlavně hospodárnost konkrétních technických a technologických prvků. V souladu se zájmy udržitelnosti a ‚štíhlého přístupu‘ většiny firem by měla být pak realizována pouze efektivní a pro provoz nezbytná řešení,“ upozorňuje Tomáš Novotný.

Zdroj:// Systémy logistiky