„Navzdory mírně se zvyšující míře neobsazenosti a nízkému objemu realizované poptávky v prvním čtvrtletí roku 2024, úrovně nájemného na hlavních trzích stále vykazují odolnost a korekce směrem k předcovidovým úrovním se nekoná. První signály konkurenceschopnějších nájmů se na trhu objevují, ale zatím pouze u konkrétních obchodních případů v oblastech s celkově slabší poptávkou. Hlavní příčiny vysokého nájemného jsou většinou spojeny s vysokými úrokovými sazbami a očekáváným výnosy. Do budoucna předpokládáme, že neobsazenost bude postupně růst a, pokud se poptávka v průběhu roku 2024 nezvýší, můžeme očekávat mírnou korekci nákladů na nájemné, ale pravděpodobně ne ve výrazné míře,“ řekl Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí, iO Partners.
Celková nabídka průmyslových prostor v ČR
Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v České republice dosáhla 11,87 milionu čtverečních metrů. Na trh bylo dodáno celkem 148 100 m2 skladových ploch v 10 průmyslových parcích. To představuje 32% pokles ve srovnání se stejným obdobím loňského roku a pokles o 48 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím. V době dokončení bylo přibližně 89 % projektů již předpronajato.
Největší dokončenou průmyslovou halou v prvním čtvrtletí roku 2024 byla nová budova v Panattoni Park Cheb East (60 600 m²), která byla v době dokončení plně pronajata nezveřejněné výrobní společnosti. Druhým největším dokončeným projektem bylo rozšíření Contera Park Ostrava D1 (21 600 m²), které bylo částečně pronajato maloobchodní společnosti Sportisimo. Třetí největší dokončený projekt se nachází v CTPark Ostrava Poruba (11 300 m²) a byl pronajatý distributorem léčivých přípravků ViaPharma.
Projekty ve výstavbě
Na konci 1. čtvrtletí roku 2024 bylo ve výstavbě celkem 918 100 m2 skladových a výrobních prostor, což představuje 3% pokles oproti předchozímu čtvrtletí a 26% pokles ve srovnání se stejným obdobím minulého roku. Téměř 35 % z celkové plochy ve výstavbě se nachází v Karlovarském kraji, následuje Praha a Středočeský kraj s podílem 18 % a Plzeňský kraj s podílem 11 %.
Podíl spekulativní výstavby klesl na 25 %. V průběhu 1. čtvrtletí 2024 byla zahájena výstavba 138 100 m2 moderních průmyslových prostor, přičemž téměř 39 % těchto prostor je spekulativních.
Realizovaná pooptávka
Hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací) dosáhla v uplynulém čtvrtletí 160 400 m2. To představuje významný pokles ve srovnání s předchozím čtvrtletím (-62 %) i se stejným obdobím minulého roku (-53 %). Podíl renegociací se oproti předchozímu čtvrtletí snížil o 3 procentní body, ale stále představoval největší podíl na celkové hrubé realizované poptávce (36 %).
Čistá poptávka činila v prvním čtvrtletí roku 2024 celkem 100 000 m2, což představuje mezičtvrtletní pokles o 60 % a meziroční pokles o 63 %. Ve srovnání s pětiletým čtvrtletním průměrem je tento výsledek o 65 % nižší.
Významné pronájmy v rámci poptávky
Největší novou transakcí v 1. čtvrtletí roku 2024 byl předpronájem v Garbe Park České Budějovice o velikosti 29 500 m2, který podepsala nezveřejněná společnost z automobilového průmyslu. Druhá největší nová realizovaná transakce byla podepsána v Prologis Park Pilsen-Štěnovice, kde si nezveřejněná logistická společnost pronajala celkem 11 800 m2. Třetí největší novou transakcí se stal předpronájem v CTPark Prague North, který podepsala logistická společnost Fulfillment na celkovou plochu 8 400 m2. Největší renegociaci (12 400 m2) v prvnímu kvartálu uzavřela společnost CzechPak Manufacturing v industriálním areálu CTPark Teplice.
Neobsazenost
Na konci 1. čtvrtletí roku 2024 dosáhla míra neobsazenosti v České republice 2,0 %, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 28 bazických bodů. Ve srovnání s 1. čtvrtletím roku 2023 míra neobsazenosti vzrostla o 79 bazických bodů. Celkově je na trhu v současné době 241 000 m2 moderních průmyslových prostor připravených k okamžitému nastěhování. Jedná se o největší objem od 1. čtvrtletí 2021, kdy bylo na trhu k dispozici téměř 270 000 m2 prostor dostupných k okamžitému pronájmu. Neobsazenost průmyslových skladových prostor v Praze a Středočeském kraji je nižší než celostátní míra a na konci 1. čtvrtletí 2024 dosáhla 1,5 %.
Nájemné
Nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a logistických nemovitostí (tzv. prime headline) v České republice bylo v prvním čtvrtletí roku 2024 stabilní a dosáhlo úrovně 7,50–7,70 EUR/m2/měsíc. Ve vybraných lokalitách mimo Prahu nájemné následuje podobný vývoj, momentálně na úrovni okolo 5,70–6,60 EUR/m2/měsíc. Výše nájemného za kancelářské vestavky dosahuje 9,50–12,50 EUR/m2/měsíc. Obvyklá výše servisních poplatků se pohybuje mezi 0,75–1,00 EUR/m2/měsíc.
