„Tempo dodávání nových projektů na trh je nižší, než jsme očekávali. Oproti předpokladům, které počítaly s dodáním zhruba 300 000 m2 každé čtvrtletí letošního roku, bylo za první tři kvartály dodáno pouze 653 200 m2,“ komentuje Josefína Kurfürstová, analytička společnosti Colliers, a dodává: „Důvodem menšího množství dokončených a dodaných projektů ovšem není jen zpomalování trhu a odsouvání některých projektů jak ze strany nájemců, tak i developerů, ale především vzrůstající množství spekulativně stavěných projektů, u kterých je stavba často zakonzervována v pokročilé fázi. S dokončením se vyčkává až na vhodné nájemce.“

Některé z těchto trendů vychází ze situace dvou předchozích let, během nichž se developeři a nájemci museli potýkat s krizemi v oblasti dodavatelských řetězců a energií, inflací a obtížnějším financováním zapříčiněným vyššími úrokovými sazbami a poklesem návratnosti investic. Zatímco v letech 2021 a 2022 poptávka rostla, nabídka stagnovala kvůli neočekávaným globálním krizím jako byl nedostatek stavebních materiálů, jejich zvýšená cena a zdražování dalších vstupů kvůli inflaci. Developeři se tedy v současnosti snaží vytvořit flexibilní nabídku, díky které by mohli rychle reagovat a uspokojit poptávku investorů a nájemců bez dlouhých průtahů.

Neobsazenost zůstává pod 2 %

Přestože neobsazenost během roku 2023 mírně vzrostla a na konci 1. pololetí dosáhla nejvyšší hodnoty za poslední 2 roky, v uplynulém kvartále opět klesla o 22 bazických bodů na 1,49 %. Do značné míry to souvisí s měnící se strategií výstavby a zmíněnou snahou zakonzervovat rozestavěné stavby do doby, než se pro ně najdou vhodní nájemci. Neobsazenost se tedy bude s největší pravděpodobností i nadále pohybovat mezi 1 a 2 %. „Český trh má jednu z nejnižších neobsazeností v Evropě. Vzhledem k tomu, že zde nejsou takřka žádné moderní prostory k okamžitému pronájmu, nejde bohužel o projev zdravého trhu. Pokud se nezvýší množství spekulativně postavených prostor dodaných na trh či nenastane ekonomická krize, která donutí nájemce opustit své prostory, situace se v nejbližší době nezmění,“ vysvětluje Josefína Kurfürstová.

Realizovaná poptávka indikuje blížící se období nejistoty

Poptávka ve 3. kvartále letošního roku prudce klesla a dosáhla celkem 181 600 m2, což je v meziročním srovnání 62% pokles. Čistá realizovaná poptávka činila 141 000 m2, což je meziroční pokles o 60 %. „Ve

druhém kvartále jsme zaznamenali zvýšené množství přejednání, což pomohlo udržet celkový objem realizované poptávky poměrně vysoký, ve třetím kvartále však jejich množství dramaticky pokleslo,“ doplňuje Josefína Kurfürstová. Přejednání smluv tvořilo ve 3. čtvrtletí pouhých 19 % veškeré aktivity, kterou tak z většiny tvořily nové pronájmy a předpronájmy. Zpomalení patrné na trhu může být způsobené celou řadou faktorů, z nichž nejvýznamnější roli hraje pravděpodobně zpomalení globální ekonomiky. To má za následek delší rozhodovací procesy a zvýšenou opatrnost firem, které se tak snaží ochránit před možnou krizí, snížit náklady či ceny vstupů.

Nájmy se stabilizují

Nejvyšší dosahované tržní nájemné v České republice během posledních 3 let raketově vzrostlo z hodnot kolem 5 euro za m2 měsíčně na současných více než 7,5 euro za m2 měsíčně. V blízké budoucnosti neočekáváme výraznější výkyvy směrem dolů či nahoru. Nájemné za nejžádanější lokality se ve 3. čtvrtletí 2023 pohybovalo mezi 7,50 – 7,70 euro za m2 měsíčně za sklad a 9,50 – 12,50 euro za m2 měsíčně za kancelářský vestavek. Servisní poplatky se pohybují mezi 0,75 – 1,00 euro za m2 měsíčně.

Developeři stále vidí v českém trhu potenciál

I přes horší výsledky třetího kvartálu je patrné, že developeři v českém trhu i nadále vidí potenciál, což dokazuje mimo jiné i neustále rostoucí zásoba projektů pro novou výstavbu. Neexistuje žádný jasný indikátor krize a podmínky na trhu zůstávají z velké části stabilní a v porovnání s jinými evropskými trhy si český trh vede dobře.